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商業地產變圍城大部分面臨融資與資金周轉壓

发布时间:2019-11-09 05:35:44

商业地产变“围城” 大部分面临融资与资金周转压力

在成都天府大道南延线,距离成都市中心约15公里的地方,一个全新的金融城正拔地而起按照2010年底出炉的政府规划,这里将有19座超过200米的高楼,其中天府国际金融中心、成都大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目现已开工,部分项目几近竣工

据了解,目前成都金融城入驻企业寥寥可数一直聚集在市中心骡马市区域的金融机构们并不想轻易搬到这里而在位于成都市中心锦江区的东大街(春熙路-盐市口商业圈),政府也在重点规划打造金融中心,想把银行拉过去 金融当然好,又漂亮又有税收又有面子,但所有城市都在搞金融,成都并没有什么优势金融城只是政府孤芳自赏 一位成都当地开发商对说

目前,整个成都市建筑高度超过200米的商业项目总数(含规划和在建)已超过30栋

几乎所有知名的开发商在成都都有商业项目,比如大悦城、万象城(专题阅读)(相关干货)、凯德来福士、万达广场(专题阅读)(相关干货)(两个)、花样年、九龙仓、龙湖、新鸿基等去年成都的商业项目新增数量位居全国首位,在建综合体项目90多个,短期释放的供应量十分庞大

在成都西三环附近的光华大道,就看到,几十个新建写字楼和购物中心正扎堆开工虽然有当地开发商向表示,成都的人口容量、消费等潜力巨大,加之多年来没有新建的购物中心入市,应能支撑得起这么多商业地产项目但他们也不得不承认,成都商业地产市场至少存在短期消化的压力中国商业地产联盟秘书长王永平更是一针见血地表示,成都目前中高档次项目明显过剩, 这就是泡沫

成都是中国商业地产行业的一个镜像一年前,被房地产宏观调控逼到 墙角 的各大开发商纷纷向商业地产转型,如今一拥而上带来的投资泡沫已经迅速露出苗头

上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为,中国的商业地产在2013年、2014年会有井喷式的危机,这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛,将是一场地震,一场灾难

现在,商业地产圈流行着这样四句话: 行外乐观,行内悲观;内行乐观,外行悲观 前两句意指 外面的人看好,挤破头想进,而里面真正做事的人已苦不堪言 ;后两句则指 真正懂商业地产的人,正在正确的道路上做着正确的事,市场潜力巨大,前景大好但已挤入市场的外行人却正面临着无数难题,普遍对项目前景悲观 短短一年间,商业地产就从 香饽饽 变成了 围城

疯狂的成都

在今年4月底召开的中国商业地产行业发展论坛上,圈内开始流传一句话 沈阳已经疯了,成都、鄂尔多斯快疯了 阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇向表示,开发商集中看好成都有两个原因,一是地震后政府有很多优惠政策;二是国家鼓励产业转型,制造业重心正向中西部转移,业界普遍认为成都是中西部最好的城市,未来机会很大,应该进

目前进入成都的多是知名大型开发商,商业项目不仅多,而且项目档次、定位都很相似,同质化严重王永平认为,虽然放在长周期看,成都或有潜力和能力消化这么多商业项目,但至少目前看来,中高档次项目明显过剩,已出现泡沫

项目定位设计缺少差异,所有的商场都差不多,里面的牌子也都差不多 这是包括成都在内目前中国商业地产项目的通病,究其源头是政府在规划上的短视与盲从

为了吸引更多的知名开发商,包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯等在内的多个二三线城市都打起了金融牌,规划了所谓的 金融城 金融街 或 PE城 等此外, 云计算基地 软件城 等各种概念也被地方政府广泛使用但按一般开发经验测算,其中任何一个概念要做实,都需要至少八年到十年的时间

成都当地一位开发商向表示,成都有电子科技大学等科技资源支持,所以成都软件园经过十余年发展,企业入驻情况很好,软件可以搞外包,属于外向型;但金融那有那么容易,金融在商业地产业内叫冷业态,是内收型的,并没有产业辐射

然而,成都金融城规划十分庞大据了解,成都金融城总体规划于2010年底正式出炉,共规划了超过200米高楼建筑19座之多,包括320米的保利国际广场主塔楼、220米天府国际金融中心写字楼、220米天府国际金融中心服务式公寓、220米银泰中心主塔楼、218米成都大魔方酒店塔楼、218米成都大魔方写字楼A塔、204米成都大魔方写字楼B塔

建筑高度达200米的建筑则有:环球金融中心A塔、环球金融中心B塔、环球中心主塔楼、川大无国界D座、棕榈泉国际中心A座、美年国际广场A座(高度暂定)、美年国际广场B座(同上)、海洋中心主塔楼等其中天府国际金融中心、成都大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目都已相继开工目前整个成都市超过200米的项目总数已超过30栋

美国福布斯杂志2009年公布的世界最高城市排名显示,纽约以35座200米以上的高楼雄踞榜首,香港位居次席,迪拜和上海分别以25座和21座分列第三、四名目前北京超过200米的高楼仅有央视新址、银泰中心、京广中心以及330米高的国贸三期4座成都的高楼规划与建设,大有赶超世界之势

招商竞赛

开发商大批进入沈阳的时间略早于成都,被业界形容为 已经疯了 的沈阳,商业地产市场暴露出了更多招商、后期运营的问题

据了解,沈阳一个知名综合体项目,运营团队引进了一个知名的餐饮品牌,但由于该综合体人流一直很清淡,餐馆经营不佳,拖欠商场数月房租最后,商场强制关闭了餐馆,与餐馆工作人员发生了暴力冲突

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